資産　不動産投資　億万長者

金持ち父さんに学ぼう！

あのロバート キヨサキのベストセラー「金持ち父さん貧乏父さん改訂版 [ ロバート・T．キヨサキ ]」で、「投資して資産を築き、資産にお金を稼がせる、すなわち不労所得を得ること」が分かり易く紹介されています。それがお金を手に入れ、自由の有る豊かな人生を送るためのロバートキヨサキ考え方です。

「金持ち父さん貧乏父さん」の中でも不動産投資が登場します。つまり不動産投資そのものはそれほど特別なものではありません。しかし、多くの日本人が長期のローンを組んで自宅を購入しますが、自宅以外の不動産を投資して購入し、活用していくということを考えていませんでした。不動産投資する人は、相続した地主などで、自分の土地を活用するために取り組んでいたようです。

不動産投資の特徴は以下のようなものです。

１．賃貸物件として入居者が確保できれば安定収入が得られる

バブル期の不動産投資は、転売して値上がり益を狙うことがメインでした。そのためバブルが崩壊し、巨額の負債を抱え、人生が狂ってしまった人も多数いました。

ここで紹介する不動産投資は、物件を購入し、賃貸住宅として他人に貸し、賃料収入を得るという方法です。入居者さえ確保できれば安定収入が得られます。そのため株式投資などである程度資産を築いた人が、安定性を求めて始めることもあります。

２．割安で購入できれば高い利回りが得られる

競売物件、割安物件などを見つけ、できるだけ安く購入することができれば、リフォームしたとしても高い投資収益率（利回り）が得られます。それだけ購入時の価格が重要ですし、またリフォームなどの費用を抑えるために自分で作業をする人もいます。

白井知宏

元日本IBMで勤務していましたが、51歳で早期退職しました。その後、専業大家となっています。著書「元外資系サラリーマンの家賃年収「1億円」構築術 [ 白井知宏 ]」に詳しくその内容が紹介されています。

吉川英一

1957年生まれの富山県在住の個人投資家。年収360万円から低位株投資で資金を貯めて、アパート経営を開始し、株と不動産で資産を約２億円超まで増やしました。マネー誌などでも指南役として登場しています。公式ブログ「吉川英一オフィシャルブログ−低位株・不動産投資で会社バイバイ、リタイアして毎日が日曜日でデイトレード、不動産業ブログ！」に株式投資・不動産投資について紹介されています。

何をやるにしても誰もが最初は初心者です。勉強し、情報を集め、実践を繰り返してレベルアップするものです。それでは初心者は最初に何から始めれば良いでしょうか？

不動産投資で成功した人の本を３冊読む

まずは不動産投資で成功した人の話を聞くのが良いでしょう。しかし、実際に会って話を聞くのは大変ですので、書店に行って不動産投資で成功した人の本を購入し、読みましょう。前述の億の資産を築いた人たちの著書などが候補となるでしょう。

その際に少なくとも３冊以上の本を読むようにした方が良いでしょう。誰か一人の体験談・考えだけですと特殊なケースである場合もあります。また複数の人の話を比較することで共通点と相違点が浮き彫りになるでしょう。

不動産と言っても立地・物件の大きさ・築年数など、いろいろな条件を見ると千差万別です。基本とし共通する部分、個性として把握する部分がそれぞれありますので、幅広く知識を習得しましょう。

不動産投資セミナーに参加する

不動産投資をサポートする企業のセミナーは、一般の人に不動産投資を教えるために企画されていますので、とにかく分かりやすく、手っ取り早く知識を習得できます。さらに質問にも答えてくれる場合も多く、積極的に利用した方がお得です。

注意すべき点は、優良な企業のセミナーに参加すること。実績と知名度からは、シノケンなどが例として挙げられます。

シノケングループは創立27年の不動産投資プロデュース全般を行っている会社です。業界のパイオニアでJASDAQ上場企業（2002年上場）です。

シノケンのアパート経営は他投資とくらべてリスクが少なく、長い期間にわたってリターンが見込める投資手法です。投資初心者でも、また本業が忙しい方でも可能で、ローン完済後は無担保の土地と建物が残る現物投資であることも他投資と比較した場合の大きなメリットとなります。

融資でレバレッジを効かせ、少ない自己資金で大きな資産を得ることが可能で、（ローン完済後の）家賃収入を老後の年金対策としても活用可能です。アパート経営の融資には「団体信用生命保険」が組み込まれておりオーナー本人にもしものことがあった場合、この保険からローンの残額が完済されるため残された家族は家賃収入や土地建物の売却代金を受け取り、その後の生活資金とすることが可能です。

無料でWEBから資料請求できますので、まずは資料を受け取って、それを読むことで手軽に基礎知識・最新の不動産投資サポートについて学ぶことができます。

さらに興味があれば、無料でWEBからセミナーの参加申し込みができます。これは活用しなければ損でしょう。何と言っても無料ですので。

100万円の投資で2億円の資産をつくる！シノケンのアパート経営

どんな投資にもリスクがあります。不動産投資によるトラブル・失敗事例を学びましょう。

不動産の価格が暴落する

不動産の価格は変動するものです。購入した価格よりも不動産価格が下がれば損をします。それでも借金をしていなければ、資産価値が目減りするだけで済みます。しかし、借金をし、返済できなくなって不動産を売却するような状況になると多額の借金が残る可能性があります。実際、バブル崩壊の頃には不動産投資の失敗で多額の借金を背負った人が少なくありません。阿部寛の不動産投資の失敗、桑田真澄の不動産投資の失敗などは有名です。詳しくはこちらをご覧下さい。

賃貸の空室が続く

上記のようにバブルの頃は値上がり益を狙った不動産投資が盛んでした。バブルの崩壊後、不動産投資で失敗した人が多数いたため、しばらく不動産投資は不人気でした。最近になって賃貸目的で不動産投資をして、賃料収入によって脱サラした人の話などが本などで紹介されたこともあり、再び人気なっています。

賃貸目的の不動産投資の場合、空室リスクがあります。入居者が見つからず、空室となった分は賃料収入が得られません。何とか入居者を獲得しようと賃料を下げると、収益が下がりますので、何らかの工夫が必要となります。

地震や火事などによって壊れる

50年ぐらいの期間で日本で起こっていることを見てみると、大きな地震が発生することはそれほど珍しいことではないと考えざるを得ません。熊本地震のように短期間に震度７の強い揺れが２回も襲ってきたら、ほとんどの建物が無傷ということはないでしょう。不動産は地震による被害を受けるリスクが必ずあります。地震保険に入るなどのリスクヘッジをする必要があるでしょう。

周囲の住宅との距離によっては、延焼によって火災に巻き込まれる可能性のあります。私も、自宅の近所の家が火事になったことがこれまでに２回もあります。いずれも私の自宅にまで延焼する前に鎮火されましたので無事でしたが、自宅まで延焼してしまうリスクが案外あるということを認識しました。また火災の原因を見た時に、「放火」は通常トップです。特に空室になっていると狙われる可能性が高くなるでしょう。入居者の失火によって火事になることもあります。火災保険は必須ですね。

中古物件購入時のトラブル

一般の人が不動産投資を始める場合、中古の物件を割安で購入して稼ごうとするでしょう。家賃収入目的で物件を購入する場合も、できるだけ安く購入できるかどうかがその後の投資収益に大きな影響を与えます。

新築で家やアパートを建てる場合でも、手抜き工事が無いようにチェックを入れることは一般人では難しいでしょう。さらに中古物件となると、建築前にその土地がどのような使われ方をしてきたのか、建築後にその物件がどのような使われ方をしてきたのかよくわからないことが多いようです。

庭、床下などから遺体、廃棄物が出てきたなどの事例もあるそうです。できるだけトラブルを回避する努力をするとともに、トラブルに見舞われた時もそれを乗り越える精神力が必要です。

不動産業界には嘘が多い

不動産業界では、大きく報道されているような耐震偽装、違法建築などいろいろな不正によるトラブルがあります。報道されているだけでも驚くようなことがあるので、小さな不正はもっとたくさんあると考えた方がよいでしょう。少しでも知識を習得してトラブルに備える必要があります。

不動産投資の嘘 [ 大村昌慶 ]

トレンドを見極める

ロバート キヨサキのベストセラー「金持ち父さん貧乏父さん改訂版 [ ロバート・T．キヨサキ ]」で、不動産投資で資産を築いた話が出てきます。不動産投資は確かに資産形成に役立つ可能性がありますが、ロバート・キヨサキも不動産の価格が上昇していくトレンドを把握して、タイミングよく売買し、投資に成功しているという事実を見逃してはいけません。。

つまり、不動産の売却益を狙うならば不動産価格が取得後に上がらなければ利益を得られません。賃料収入を狙うならば、ある程度見込み通りに賃料収入が得られなければ成功できません。いずれの場合においても不動産の動向（トレンド）を見極める必要があります。

現在の日本のアパートに関しては以下のような動向です。

１．人口が減少し始めており、世帯数も2020年から減少に転じる

日本は2015年に29万4000人の自然減（死亡した人数と生まれた人数の差）をでした。中規模の都市が一つ消失する程度の人口減少です。この減少数は増え続け、今後20年以上は人口が減少していくことはほぼ間違いありません。

人口が減少すれば、住宅が余ってくるのは言うまでもありません。現時点で老朽化が激しく、取り壊すべき住宅もありますが、新築の住宅も確実に時とともに老朽化していくのは避けられません。

２．アパートの空室率が上昇している

人口が減少しているにも関わらず、賃貸住宅の着工件数は伸びています。特に相続税の増税が行われたのは2015年1月以降、相続税対策で着工した人が増えたようです。相続税対策に気を取られ、賃貸としての事業性を十分に考慮せずに建てられたものが多く、想定していたような賃料収入が得られずに苦しんでいる大家もいるようです。

アパート建設時に、専門業者による「一括借り上げ」といった契約に安心して建設した人も多いようです。「一括借り上げ」といっても、空室率が下がると収入が減らされるなどの条項があるケースがほとんどで、建設費用を回収することも難しくなる場合があります。

首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では36％超、千葉県、東京23区も34％前後になっています（2016年7月現在）。適正水準と言われる30%を大きく上回っています。賃貸アパートの数が減らず、さらに人口減少・世帯数が減れば、これ以上アパートが建設されなかったとしても空室率が上昇していくことになります。

上記のようなトレンドを頭に入れ、十分に調査したうえで、「投資に値する」と判断した時のみに実行するべきでしょう。